Hợp đồng mua bán nhà có được chuyển nhượng cho người nước ngoài?

14/05/2018
Quá trình tư vấn và hỗ trợ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho người nước ngoài khiến các phòng công chứng lộ ra việc hiểu quy định của Bộ Xây dựng mỗi nơi mỗi khác. Điều này gây ra không ít bối rối cho người dân.
Hợp đồng mua bán nhà
Hợp đồng mua bán nhà có được chuyển nhượng cho người nước ngoài?

 

Một số phòng công chứng từ chối công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở vì lý do người nước ngoài chỉ được mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo điều 76.2 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Một số phòng công chứng khác vẫn nhận công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng này bình thường vì cho rằng luật không cấm. Các phòng công chứng còn lại nhận công chứng nhưng kèm theo khuyến cáo rằng người nhận chuyển nhượng có thể không được cấp sổ đỏ vì hạn chế của điều 76.2 Nghị định 99.

Khi được hỏi vì sao có sự khác nhau này thì các phòng công chứng đều trả lời vì chưa có hướng dẫn của Bộ Xây dựng nên công chứng viên hiểu thế nào thì làm theo thế đó?!

Mâu thuẫn từ chính Bộ Xây dựng

Đầu năm 2018, khi được đặt câu hỏi người nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng căn hộ từ cá nhân hay không trên cổng thông tin điện tử của bộ và baochinhphu.vn, Bộ Xây dựng dẫn điều 76.2 của Nghị định 99 để khẳng định người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Các câu trả lời này chỉ mang tính tham khảo và chưa được chính thức luật hóa. Tuy vậy, ý kiến của Bộ Xây dựng rõ ràng đã chặn đứng các giao địch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho người nước ngoài vẫn diễn ra trước đó mặc dù hoàn toàn không trái luật.

Quy định pháp luật liệu có rõ ràng hay không?

Muốn mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài cần thỏa mãn các điều kiện sau:

  • Được nhập cảnh vào Việt Nam
  • Nhà ở sẽ mua nằm ngoài khu vực đảm bảo an ninh, quốc phòng
  • Chỉ được mua nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo điều 159.2 Luật Nhà ở

Điều 76.2 của Nghị định 99 khẳng định lại một nguyên tắc của Luật Nhà ở là nếu người nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không thể được tự do mua nhà ở bất cứ nơi đâu trên lãnh thổ Việt Nam như người Việt Nam, mà chỉ được mua từ chủ đầu tư dự án.

Đồng thời, quy định tại các điều 117 và 119.2 của Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài được thực hiện giao dịch về nhà ở bao gồm hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Người nước ngoài có thể trở thành bên chuyển nhượng (bên bán) hoặc bên nhận chuyển nhượng (bên mua) miễn là có đủ năng lực hành vi dân sự và thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.


hop dong mua ban nha co duoc chuyen nhuong cho nguoi nuoc ngoai

Thị trường chuyển nhượng gặp khó khăn vì quy định không rõ ràng


Về mặt pháp lý, giao dịch mua bán và chuyển nhượng hợp đồng mua bán có bản chất hoàn toàn khác nhau. Trong giao dịch mua bán, bên bán là người có quyền sở hữu đối với tài sản mua bán. Đối với giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán, bên chuyển nhượng chưa có quyền sở hữu đối với tài sản chuyển nhượng mà chỉ có quyền, nghĩa vụ liên quan đến tài sản và sẽ chuyển nhượng các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán cho bên thứ ba.

Kết quả của giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện hợp đồng với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Như vậy, người nước ngoài nhận chuyển nhượng hợp đồng thực tế sẽ là bên mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư dự án.

Chờ đợi câu trả lời từ Bộ Xây dựng

Nhìn chung, Bộ Xây dựng đang đánh đồng giao dịch mua bán nhà ở cho người nước ngoài với giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Chính việc này đã khiến việc chuyển nhượng hợp đồng mùa bán nhà ở cho người nước ngoài đóng băng hoàn toàn. Điều này gây khó dễ cho các chủ đầu tư và các bên tham gia giao dịch lâu nay.

Không dừng ở đó, thời gian qua có rất nhiều thắc mắc liên quan đến vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này, tiêu biểu như:

  • Người nước ngoài nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay không?
  • Các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện nếu không phù hợp theo ý kiến của Bộ Xây dựng thì phải giải quyết như thế nào?
  • Nếu bên chuyển nhượng hợp đồng đã chết hoặc không còn ở Việt Nam thì làm sao xử lý được giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán mà Bộ Xây dựng không công nhận?

Bộ Xây dựng có lẽ phải cân nhắc và suy xét kỹ hơn các quy định pháp luật liên quan để giải đáp thỏa đáng những vấn đề trên trong thời gian sắp tới.

Thời Báo Kinh Doanh



Tin tức

Tin Vạn Xuân Tin bất động sản Videos

Video

FACEBOOK FANPACE

Thống kê truy cập

Đang online: 4
Tổng lượt truy cập: 1254916